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        [ 买卖房记 ]

        新福港鼎峰买房记录(2020年5月-7月)

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        发表于 2020-7-26 12:32 |只看该作者 | 最新帖子 | 查看作者所有帖子 | 发短消息 | 加为好友 | 字体大小: tT
        2020年5月15日开始看黄埔区域,6月14日下定,7月24日面签,简单做一个记录备忘,并给大家参考。

        已知条件:已有一套无贷广州市区非学位三房,佛山一套有贷款两房(男方父母居住)。小孩1岁多,准备买一套小学位房,占坑使用,未来在学位附近租房;或者郊区资质较好的二房或三房,未来让女方父母居住。在未下定决心买房之前,30%资金在较灵活定期理财,70%资金分散在信托、股票、基金、民间借贷等高风险高收益产品。在此次买房之前,偶尔有去一些新楼盘逛逛,并定期观察意向区域的一二手挂牌及成交情况,了解市场。

        2月中旬,股市加仓。
        3月初,国内疫情得到控制,国外尚未爆发,国内银行开始放松信贷,认为已到买房时机,准备看房。
        3月中下旬,国外突然爆发,世界形势突然发生变化,暂停了买房计划,观察动向。
        4月底,分析房地产市场走势及货币政策,认为买房计划可以执行。
        五一期间,集中看了南沙楼盘若干。
        5月9日,看天河区府区域。
        5月15日,正式决定动手买房,办理提前还佛山贷款手续,归集资金。
        5月16日,主攻天河区府,看中东方新世界一房A,开价。
        5月23日,出差,未看房,中介反馈A盘放盘价与我意向价格差异较大,超过了5%,准备换方向。
        5月30日,看萝岗、新黄埔区府、科学城板块,对科城山庄新房有初步意向,但剩余楼层朝向太差。
        5月31日上午,看新福港鼎峰,综合各方面因素,决定定为主攻方向,向中介提出要求:中楼层、南向或南北完全对流,其余一律不看。
        5月31日下午3点,现场看中一套楼层朝向均优的放盘B。
        5月31日下午8点,回到家,决定购买,拟定了与卖家的谈判价格,但上链家发现该房已下架,经中介确认,该房已成交(经后期链家确认,确已成交),成交价比我意向第一谈判价格高2万,对该区域的实际价格有了直观感受,发现该区域价值被明显低估,决定作为唯一进攻方向。
        6月7日,现场看,确定了C,D两个资质良好的标的,立刻给c出价,并尽量满足c的其他条件,要求c给出答复,由于C房4个月后才满两年,业主不愿意现在就卖,最终放弃卖房,并随后将放盘价调升7.5%。D房业主需搭配车位,我不需要车位,车位会占用我大量的现金,我开出了一个略压低的价格,业主犹豫了之后最终未同意。(D房之后大约三天内成交,据了解最终成交价比我出价还是高2万)。另有2套资质略低于cd的放盘,经考虑,未匹配业主价格出价(这两套均于我看后一周内以业主心理价格成交)
        6月10日,又一优质房源E出现,已有买家报价,但由于该房刚刚放租,出于诚信,卖家希望能保留租约,该买家不愿意保留。我让中介告知我可以匹配价格并保留租约,约定周末去看。
        6月13日,现场看房,权衡价格、户型后,给出报价,给卖家三天时间作最终决定。
        6月15日,卖家决定卖房。
        6月17日下午,签订合同,同步进行网签,准备组合贷所需资料,给足定金。
        6月中下旬,通过各种渠道加快原房贷还款及涂销、征信记录流程。
        7月上旬,具备申请组合贷条件,进入公积金流程。
        7月中旬,被按揭公司告知公积金中心贷款申请已爆满,立即通过各种渠道加快流程。
        7月21日,组合贷同贷书全部通过,发现公积金中心面签排期已爆满。
        7月24日,公积金中心、银行面签。大厅里人很多,座椅几乎坐满。
        预计8月初,房管局过户,完成手续。
        7月26日,回看该区域链家房源,当初看过的优质盘均已成交,新放优质盘已普遍调升5%以上,部分资质相对较差楼盘也已调升。

        几点分析,尽量简要,一家之言,读者自取:
        一、对房事看法
        已知:房住不炒,信贷宽松,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策,精准调控。
        分析:1.房地产不具备大涨条件,但作为金融体系和财政体系重要的一环,必须稳。城市之间楼市分化,城市内部楼市分化,总体平稳。
        2.人口实际持续流入、产业实际集聚明显、财政实际收入增加的区域,房地产价格会明显往上走,请注意,实际二字。
        3.资金无法找到足够的资产,最终会推高优质资产的价格,但内外部压力过大,不会允许产生过大泡沫。
        结论:刚需早动手,投资挑区域,慎上高杠杆。
        二、对购房区域的看法
        新福港鼎峰区域所在人口、产业均实际流入,交通便利,经多次调研,小区环境和物管水平均为该区域最佳,户型比较完美,业主素质为该区域最高的之一。唯一的缺点小学学位不是最好,但随着划区摇号的趋势,整个片区统一对口一个初中,由于整个区府板块业主素质较高,小学这一短板最终将被被填平。
        三、二手成交价格,是经过检验的公允价格,代表着该资产真实的价值。
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        楼主很果断,记录很详细,赞??
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        佩服这一气呵成的操作
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        难得优质贴,分析很受用
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        思路清晰,行为果敢,操作优秀,值得学习
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        万科东荟城呢?


        定位不同,东荟城刚需,鼎峰定位豪宅
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        鼎峰确实好
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        萝岗区府附近以后肯定上6的。萝岗现在大把有钱企业总部。
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        优质房源成交太快就只能靠抢了。

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        楼主这个公积金审批好快
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        大壮名城呢
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        分析的很到位
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        喜欢作者这样的记录,思路清晰,满满干货,态度中肯。佩服买房操作,目标明确,果断,一气呵成??
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        买的多大面积呀
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        鼎峰户型设计不错,双阳台且南北对流设计,但是120也是大三房设计,147也是大三房设计,这个太让人吐槽了。部分楼栋看村祠堂和公交站场
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        鼎峰的小学不在小区,这与区府和香雪板块的保利罗兰,东荟城,中海誉城,品秀星樾比,是一个劣势。
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        楼主买房思路跟我差不多,不过我是看中了就叫中介约业主出来面谈,鼎峰居住很舒服,不过因为学位问题,最终我还是选择了科城二期准新房
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        楼主思路清晰,行动果断。学历不错,对待教育也理性。黄埔区府版块的小学比较普通,但是十二年中小学交易,小学的比重比较小,重点是养成学习习惯。现在黄埔基本可以确实是学区化,区府版块的中学已定型,属于黄埔中上水平。反而周边版块引进的挂牌名校,在广州早就遍地开花,够不够扎实还要时间考证。
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        萝岗泡沫大的一批,价格透支了太多对比。不是潜力股了,是现成股。刚需居住可以,投资到顶了,没价值
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